1,4 millones de comunidades, 12.000 administradores: el dato que no cuadra

El dato que no cuadra

En España hay, según las estimaciones del Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas (CGCAFE) sobre el parque de vivienda del Censo 2021 del INE, alrededor de 1,4 millones de comunidades de propietarios. No existe un registro público único que las cuente una por una — la cifra se calcula a partir de las 26,6 millones de viviendas censadas y del hecho de que el 65% de la población española vive en pisos, el porcentaje más alto de la UE.

En el otro lado de la ecuación está el número de administradores de fincas colegiados: unos 12.000, repartidos entre los 37 colegios territoriales que forman el CGCAFE. El propio sector estima que en torno al 80% de esas comunidades están administradas por un profesional colegiado.

Hicimos la cuenta que no suele hacerse: 1,4 millones de comunidades por el 80% son 1.120.000 comunidades bajo administración profesional. Divididas entre 12.000 colegiados, salen unas 93 comunidades por cada administrador de fincas colegiado en España, de media.

Por qué la proporción importa más que el titular

93 es una media, y las medias esconden mucho. Un colegiado puede trabajar en un despacho con varios administradores y auxiliares, o llevar sobre todo comunidades pequeñas de pocos vecinos. La cifra exacta de cada profesional varía. Pero la proporción agregada — más de 1.000 comunidades por cada 100 profesionales — no es un margen de error, es una realidad estructural del sector.

Y esa realidad choca de frente con algo que ya explicamos en este blog: la Ley de Propiedad Horizontal no fija plazos y mayorías genéricos, los fija por tipo de acuerdo y, en algunos matices, por comunidad autónoma. Convocar con la antelación correcta, aplicar la mayoría reforzada donde toca y no la simple, llevar un acta que sirva como prueba — todo eso exige tiempo y atención por comunidad, no una plantilla que se repite en las 90.

No es una cuestión de si un administrador concreto es bueno o malo en su trabajo. Es una cuestión de aritmética: con carteras de esa dimensión, el sistema de gestión con el que trabaje el profesional — no su buena voluntad — es lo que determina si tu comunidad recibe atención específica o entra en el mismo proceso por lotes que las otras 92.

Los números que preocupan tengas o no administrador

Si la teoría fuera que un administrador profesional resuelve el problema de fondo, cabría esperar que la morosidad estuviera bajo control en las comunidades administradas. Los datos dicen otra cosa. Según el Estudio Global de Morosidad de CGCAFE, elaborado con Experian, el 38,43% de las comunidades de propietarios en España tiene al menos un propietario moroso, y la deuda acumulada del sector ronda ya los 1.630 millones de euros.

Esa cifra no distingue entre comunidades autogestionadas y administradas por un colegiado — es un problema transversal del sector. Lo cual tiene sentido si el cuello de botella no es la ausencia de un profesional, sino la ausencia de un seguimiento sistemático: alguien (o algo) que marque cada recibo impagado, calcule cuándo toca pasar del aviso amistoso al requerimiento formal, y no deje que la deuda se acumule en silencio durante meses porque nadie tenía tiempo de revisar esa comunidad en concreto esta semana.

Y la participación confirma el patrón

Una encuesta de Supervecina a más de 2.000 comunidades encontró que el 58,9% celebra una sola junta al año — el mínimo que exige la ley, ni una más — y que en el 60% de las comunidades la asistencia a las juntas está por debajo del 50% de los propietarios. Un 74,2% de los encuestados se mostró a favor del voto remoto, precisamente porque saben que la participación real es baja.

Este patrón tampoco depende de quién lleve la comunidad. Una junta directiva autogestionada y un administrador con 90 comunidades tienen el mismo incentivo para no hacer más de lo estrictamente obligatorio: cuando la gestión es manual, cada junta extra, cada recordatorio, cada seguimiento cuesta tiempo que nadie tiene de sobra. El resultado es un sector que, con o sin administrador, opera muy cerca del mínimo legal.

La pregunta que sí merece la pena hacerse

Todo esto apunta a que la pregunta habitual — '¿contratamos un administrador o nos autogestionamos?' — no es la que de verdad importa. Contratar a alguien no resuelve nada por sí solo si esa persona reparte su atención entre 90 edificios; autogestionarse no es más arriesgado si el sistema que usáis controla los plazos, las mayorías y los recibos igual de bien que lo haría un profesional con tiempo de sobra, que en la práctica es un recurso escaso en el sector.

La pregunta que sí importa es otra: ¿hay algo — una persona con el tiempo dedicado, o un sistema que lo haga por ella — siguiendo activamente los plazos, las mayorías y los pagos específicos de tu comunidad? ¿O sois una más en una cola de 90, donde cada cosa se resuelve cuando toca su turno y no cuando toca legalmente?

Es la lógica sobre la que construimos Akordans. El software controla los plazos de convocatoria, aplica la mayoría que corresponde a cada tipo de acuerdo y hace seguimiento de cada recibo pendiente — para una comunidad autogestionada del tier Base, o para una gestionada por un administrador profesional en el tier Managed, donde además cada acuerdo con consecuencias legales pasa por un abogado colaborador antes de ser vinculante. En ningún caso depende de cuántas otras comunidades haya en la cartera esa semana.

Con qué te quedas

Si tu comunidad tiene administrador, una pregunta legítima que hacerle es, directamente, cuántas comunidades lleva. No para desconfiar sin motivo, sino para entender qué tipo de atención es razonable esperar. Y si os autogestionáis, comprobad vuestros propios números: ¿cuántas juntas habéis celebrado este año, tenéis algún recibo impagado sin seguimiento activo, sabéis qué mayoría exacta necesita el próximo acuerdo que vais a votar? Son las mismas preguntas, las responda un profesional con 90 comunidades o una junta directiva con una.