É legal autogerir um condomínio sem administrador?

A pergunta curta: sim, é legal

O regime da propriedade horizontal — Código Civil, artigos 1414.º e seguintes, e o Decreto-Lei n.º 268/94, com as alterações da Lei n.º 8/2022 — não exige que um condomínio contrate um administrador profissional. O cargo de administrador pode ser exercido por um condómino eleito em assembleia; a própria lei prevê inclusivamente que, na ausência de eleição, atue provisoriamente o condómino com maior permilagem, precisamente porque o legislador já partiu do princípio de que muitos condomínios pequenos se gerem a si próprios.

Por outras palavras: o que a lei exige não é "ter um administrador", mas que o condomínio cumpra um conjunto de trâmites e prazos concretos — convocar a assembleia com a antecedência devida, votar as deliberações com a maioria que corresponde a cada tipo de decisão, e deixar registo de tudo no livro de atas. Quem faz materialmente essas tarefas é indiferente para a lei, desde que sejam bem feitas.

Isto explica por que motivo tantos condomínios já se autogerem hoje na prática, mesmo sem lhe chamarem assim: um presidente que convoca as assembleias por WhatsApp, uma folha de cálculo com as deliberações, um grupo de vizinhos que reparte as tarefas entre si. É legal. O problema não é a autogestão em si — é que costuma ser feita sem rede de segurança.

Então, de onde vem o receio?

Quando uma administração pondera prescindir de um administrador profissional, o receio quase nunca é "podemos fazê-lo?". É "e se nos enganarmos?". E é uma pergunta razoável: uma deliberação mal tomada não gera apenas discussões entre vizinhos — pode ser impugnada judicialmente e anulada, com o custo de tempo e dinheiro que isso implica. O administrador profissional tradicional tem sido vendido durante décadas como a garantia contra esse risco, ainda que, na prática, muitos condomínios paguem por essa garantia sem conseguir verificar até que ponto está a ser bem aplicada.

Vale por isso a pena separar duas coisas que se costumam misturar: a autogestão em si (legal, e cada vez mais comum) e os erros concretos que geram exposição legal real. São os mesmos erros, quer os cometa um administrador distraído, quer os cometa uma administração sem experiência — a diferença é que um profissional, em teoria, não os deveria cometer.

O que cria risco legal real

Prazos de convocatória não cumpridos. A lei fixa prazos mínimos de antecedência para convocar a assembleia, e a convocatória enviada tarde — ou sem se comprovar que chegou efetivamente a todos os condóminos — é um dos motivos de impugnação mais frequentes, e dos mais fáceis de evitar quando há um sistema que o controla em vez de depender da memória de alguém.

Maiorias mal calculadas. Nem todas as deliberações se aprovam da mesma forma. Aprovar o orçamento anual, instalar um elevador ou alterar o título constitutivo exigem maiorias distintas — por vezes sobre os presentes, por vezes sobre a totalidade da permilagem do edifício, não apenas sobre quem está na sala. Contar mal um voto, ou aplicar maioria simples onde era exigida maioria qualificada, pode derrubar uma deliberação inteira meses depois, quando já começou a ser executada.

Atas incompletas ou pouco claras. Uma ata que não regista bem quem esteve presente, o que foi exatamente votado e com que resultado deixa a deliberação numa posição frágil caso seja alguma vez questionada. O livro de atas é, na prática, a prova de que tudo foi feito como devia — e um condomínio que se autogere com apontamentos soltos num caderno ou num grupo de WhatsApp não tem essa prova quando precisa dela.

Nenhum destes três problemas é exclusivo da autogestão. Um administrador profissional também pode convocar tarde, calcular mal uma maioria ou redigir uma ata pouco cuidada — a diferença é que, se o condomínio não pode rever esse trabalho, só se apercebe quando já há um problema.

O que a lei não resolve sozinha (autogerida ou não)

Convém ser honestos aqui: a lei marca as regras do jogo, mas não as aplica sozinha. O facto de um prazo de convocatória ser de um determinado número de dias, ou de uma deliberação exigir maioria qualificada em vez de simples, não evita que alguém o esqueça ao organizar a assembleia à mão. A lei descreve o que é preciso cumprir; cumpri-lo continua a depender de alguém que o controle deliberação a deliberação.

Além disso, algumas destas regras variam consoante o tipo concreto de deliberação votada. Isso torna arriscado confiar na memória ou num modelo genérico: o que se aplica à aprovação do orçamento não é necessariamente o que se aplica a uma obra que afeta a fachada.

Como resolvemos isto na Akordans

A Akordans não elimina estes riscos escondendo-os — aborda-os de frente, nos três pontos exatos onde já vimos que os problemas costumam surgir.

As convocatórias são geradas com o prazo mínimo de aviso correspondente ao tipo de assembleia, e são enviadas a todos os condóminos com comprovativo de envio. Não depende de alguém se lembrar de quantos dias de antecedência são precisos desta vez.

Cada ponto da ordem de trabalhos leva associado o tipo de deliberação que lhe corresponde, e a votação aplica a maioria que esse tipo de deliberação exige — não uma maioria genérica aplicada a tudo por igual. Se uma deliberação precisa do apoio de uma fração da totalidade da permilagem e não apenas dos presentes, o sistema sabe-o e aplica-o assim.

E aqui está a peça que de facto marca a diferença face a autogerir-se com uma folha de cálculo: cada deliberação que possa ter consequências legais não fica automaticamente válida só porque a assembleia votou a favor. Uma inteligência artificial redige o texto da deliberação a partir do resultado da votação — poupa tempo e evita a folha em branco — mas esse texto passa sempre por um advogado colaborador especializado em propriedade horizontal antes de ser considerado vinculativo. O advogado revê, comenta ou aprova; se algo não encaixa, a deliberação volta a redação em vez de ficar aprovada com um erro dentro. Todo esse percurso — quem propôs o quê, quem reviu, quando foi aprovado — fica registado, por isso, se algum dia uma deliberação for questionada, há um histórico claro de como se chegou até ela, e não apenas uma ata assinada de memória.

O resultado não é "autogestão a frio" nem "contratar um administrador tradicional e confiar às cegas". É um ponto intermédio: a administração continua a levar o dia a dia do condomínio, mas cada decisão com peso legal passa por um controlo real antes de se fechar.

Antes de dar o passo

Se o vosso condomínio está a ponderar prescindir de um administrador profissional, a pergunta que de facto importa não é se é legal — é. É se têm um sistema que garanta que os prazos são cumpridos, que as maiorias são bem calculadas deliberação a deliberação, e que fica um registo claro de cada decisão. É isso que separa uma autogestão que aguenta o passar do tempo de uma que, um dia, sem avisar, tem um problema.

Os detalhes concretos — que prazo exato se aplica à vossa assembleia, que maioria corresponde a uma deliberação específica — convém sempre confirmá-los com o advogado colaborador do vosso condomínio antes de os dar como definitivos; este artigo explica a lógica geral, não substitui essa revisão caso a caso.